マンション売却の流れと注意点｜高く売るためのコツ

マンション売却を成功させるために

「住み替えで今のマンションをできるだけ高く売りたい」「相続したマンションの売り方が分からない」――マンション売却は人生で数回あるかないかの大きな取引で、進め方を誤ると数十万円から数百万円単位で損をする場合があります。この記事を読めば、査定から引き渡しまでの全7ステップ、築年数別の価格目安、かかる費用・税金の早見表、そして高く売るための具体的なコツが一通りつかめます。結論から言えば、成功のカギは「複数社の査定を比較して相場を正しく把握すること」と「需要期に合わせた価格設定」の2点に集約されます。

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の市場動向データによると、首都圏の中古マンションの平均成約期間は約3〜6ヶ月程度とされています。査定から引き渡し完了まで含めると半年前後を見込むのが現実的な目安です。売却を検討し始めたら、余裕を持ったスケジュールで動き出すことが大切です。なお、どの査定サービスを使うか迷っている方は、【2026年版】不動産売却サイトおすすめ5選で各社を比較しているので、本記事と合わせてご覧ください。

マンション売却の流れ（7ステップ）

マンション売却は、おおむね以下の7ステップで進みます。それぞれの段階で「何を確認し、どう判断するか」を事前に押さえておくと、不動産会社との交渉もスムーズになります。

媒介契約3種類の違いと選び方

ステップ3で結ぶ媒介契約は、その後の売却活動の自由度を大きく左右します。それぞれの特徴を比較し、物件や売り急ぎ度合いに合った契約を選びましょう。

人気エリアの好条件物件であれば、複数社に競わせる一般媒介が有利に働く場合があります。一方で、相場が読みにくい物件や、こまめな報告を受けながら進めたい場合は、専任・専属専任媒介で1社に集中して任せるほうが手厚いサポートを受けやすい傾向があります。どちらが正解というわけではなく、物件特性と売主の関わり方によって最適解は変わります。

築年数と売却価格の関係

一般的に、マンションの価格は築年数の経過とともに下落する傾向があります。公益財団法人東日本不動産流通機構の統計データによると、首都圏における中古マンションの価格推移には以下のような傾向が見られます。

※上記は首都圏の一般的な傾向であり、エリア・物件条件・市場動向により大きく異なります。出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を参考に作成。

ただし、築年数はあくまで一つの目安にすぎません。近年は「築古でもリノベーション需要が高い」「駅近・好立地は築年数の影響を受けにくい」といった傾向も見られます。特に2022年の宅建業法改正で既存住宅の流通環境が整い、管理状態の良い中古マンションは築20年を超えても底堅い需要があるとされています。「築年数が古いから売れない」と決めつけず、必ずしも下落幅が表の通りになるとは限らない点を踏まえ、まずは現在の市場価値を査定で確認することをおすすめします。

高く売るためのコツ

① 複数社の査定を比較して相場を正しくつかむ

高く売るための最初の一歩は、1社だけの査定を鵜呑みにしないことです。同じマンションでも、会社の得意エリアや在庫状況によって査定額に差が出る傾向があります。複数社の査定額と「その根拠（成約事例・販売戦略）」を比べることで、適正な相場観が養われ、不当に安く売ってしまうリスクを抑えられます。なお、極端に高い査定額は「契約欲しさの提示」である場合もあるため、根拠の説明が具体的かどうかを必ず確認しましょう。

② 内覧準備を徹底する

内覧時の印象は成約価格に大きく影響します。水回りの清掃、不要物の整理、臭い対策は最低限行いましょう。必要に応じてハウスクリーニング（費用目安：3LDKで5〜10万円程度）を利用するのも有効です。また、内覧は日当たりの良い時間帯に設定し、全室の照明を点けて明るく見せると、部屋の印象がよくなる傾向があります。生活感の出やすい玄関の靴やキッチンの調理器具は、内覧前に収納しておくとよいでしょう。

③ 適正価格を設定する

売出価格は相場に対して適切な水準で設定することが重要です。高すぎる価格設定は問い合わせの減少を招き、長期間売れ残ると「何か問題があるのでは」という印象（いわゆる「物件の出回り」）が付いてしまうリスクがあります。最初の2週間〜1ヶ月の反応（閲覧数・問い合わせ・内覧件数）を見て、必要に応じて価格の見直しを行いましょう。逆に、相場よりわずかに低く設定して複数の購入希望者を集め、価格交渉を有利に運ぶ戦略もあります。

④ 売却時期を見極める

一般的に、不動産市場は1〜3月（新生活・引越しに向けた需要期）と9〜10月（転勤シーズン）に取引が活発になる傾向があります。可能であれば、需要が高まる時期の1〜2ヶ月前から販売活動を開始すると、より多くの購入検討者にアプローチしやすくなります。ただし、金利動向や市況によって最適なタイミングは変わるため、担当者と相談しながら判断するとよいでしょう。

⑤ 管理状況・修繕計画の資料を揃える

マンションは「建物そのもの」だけでなく「管理組合の状態」も評価対象になります。長期修繕計画書、修繕積立金の残高、過去の大規模修繕履歴、管理費・修繕積立金の滞納状況などの資料を揃えておくと、買主に安心感を与え、商談がスムーズに進みやすくなります。これらは管理会社や管理組合に依頼すれば取り寄せられます。

売却にかかる費用・税金

売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。仲介手数料をはじめとする諸費用は、一般的に売却価格の4〜6%程度が目安とされています。主な費用項目は以下のとおりです。

※居住用不動産の売却には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用できる場合があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くのケースで譲渡所得税が大幅に軽減される傾向があります。また、所有期間10年超の居住用財産には軽減税率の特例が併用できる場合もあります。適用条件の詳細は税理士や税務署にご確認ください（出典：国税庁タックスアンサーを参考に作成）。

売却時の注意点

住宅ローン残債がある場合

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却代金でローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、差額を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。売却前に金融機関に「ローン残高証明書」や繰上返済の手数料を確認しておきましょう。残債が把握できていないと、いざ契約直前で資金が足りず話が止まる場合があります。

売却期間の目安

マンションの売却にかかる期間は、物件や市場状況によって異なりますが、販売開始から成約まで平均3〜6ヶ月、引き渡し完了までさらに1〜2ヶ月が目安です。急いで売却したい場合は、不動産会社による「買取」という選択肢もありますが、買取価格は市場価格の6〜8割程度になるのが一般的とされています。スピードと価格のどちらを優先するかで選びましょう。

契約不適合責任に注意する

引き渡し後に雨漏りや給排水管の不具合など、契約時に告知していなかった欠陥（契約不適合）が見つかると、売主が修補や損害賠償、契約解除を求められる場合があります。設備の不具合や過去の修繕履歴は、隠さず正確に告知することがトラブル回避につながります。心配な点は事前に不動産会社や専門家に相談しておきましょう。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜まずは無料査定で相場を知ることから

マンション売却は、流れと費用、税金をあらかじめ理解しておくことで、落ち着いて有利に進められます。最も大切なのは、複数社の査定を比較して「自分のマンションの適正な相場」を把握することです。相場が分かれば、売出価格の設定も、価格交渉も、買取と仲介の判断も、すべて自信を持って行えます。まずは無料の査定で、わが家の現在価値を確認するところから始めてみましょう。

免責事項・注意事項